La recherche d’un bien immobilier est souvent considérée comme chronophage et rébarbative. Pourtant cette étape est capitale car elle va conditionner la réussite de votre opération d’achat revente.

Pour commencer, une « bonne affaire » c’est quoi ?

Une bonne affaire est une opportunité qui vous permet de dégager une marge intéressante, avec un minimum de risques et une bonne rentabilité en fonction du temps investi.

C’est un terme subjectif et chacun a sa propre vision de ce qu’est une bonne affaire.

Les critères d’une bonne affaire :

• Une marge minimale de 20% générée entre l’achat et la revente

De manière générale, on considère qu’une marge est suffisante à partir de 20% brute. Par exemple, si on vend un appartement à 240 000 € et qu’on a un prix de revient à 200 000 € (prix d’achat + frais d’acte + coût des travaux + frais bancaires etc.), la marge brute est de 40 000 € soit 20%. Ce seuil minimal de marge est d’ailleurs utilisé par les banques professionnelles pour estimer les frais bancaires d’une opération d’achat revente sur une durée de 24 mois.

• Un faible niveau de difficulté / complexité

Plus l’opération est risquée et plus elle doit être rémunératrice. Il y a plusieurs niveaux de difficultés dans les opérations d’achat-revente. Les opérations les plus faciles concernent les rénovations d’appartement. D’autres peuvent être plus compliquées comme les divisions d’appartements ou de bâtis, les divisions d’immeuble en plusieurs lots, la création de lotissement… Certaines demandes peuvent ajouter de la difficulté ou des délais supplémentaires comme : les demandes à l’ubanisme, demandes ENEDIS/CONSUEL, Travaux de gros oeuvre, demandes à la copropriété etc…

• Un bon ratio gain/temps

Une bonne affaire va dépendre aussi du ratio gain temps. En effet, plus l’opération est longue et plus elle doit être rémunératrice. A contrario, si elle est très courte (un aller retour appelé « flip » par exemple) alors la marge générée peut être bien moindre car elle nous aura pris beaucoup moins de temps et nous aura permis d’avoir rapidement de la liquidité pour se positionner sur une autre opération. Le flip est une pratique consistant à acheter un bien et le revendre rapidement en effectuant des travaux à moindre coût ou alors en l’état sans travaux.

Maintenant que nous avons défini les critères d’une bonne affaire, il est temps de passer à la pratique. Voici quelques méthodes éprouvées pour dénicher des biens intéressants.

Les méthodes de prospection

1. Les annonces immobilières

La recherche via les annonces immobilières reste l’une des méthodes les plus simples et les plus accessibles. C’est une méthode très fastidieuse et un peu ingrate car il faut analyser les annonces très régulièrement et de façon constante. Il ne faut pas se décourager dans ses recherches si l’on ne trouve pas de bien rapidement. C’est la méthode la plus utilisée, il y a énormèment de concurrence. Les plateformes sont visibles par tout le monde et les marchands de biens sont aussi en concurrence avec les investisseurs et les particuliers, il est donc très difficile de se positionner en premier pour une visite. De plus, comme la concurrence est rude, un grand nombre d’acheteurs sont susceptibles de faire des offres et de ce fait la négociation devient plus compliquée.

Nous recommandons d’utiliser les 3 sites d’annonces immobilières ci dessous :

• Leboncoin (1er site le plus visité)

• Seloger (2eme site le plus visité)

• Moteur’Immo

Vous connaissez tres probablement les 2 premiers mais à quoi correspond le 3eme Moteur’Immo ?

Il s’agit comme son nom l’indique d’un moteur de recherche immobilier qui regroupe les annonces de 56 plateformes immobilières en France. La version gratuite étant amplement suffisante. 

Cet outil va vous permettre de trouver des biens qui ne sont pas visibles sur Leboncoin ou Seloger. Il va également vous faire gagner un temps considerable en vous évitant d’effectuer les recherches sur chaque plateforme. 

Car en effet pour trouver une bonne affaire un des secrets est la réactivité. 

Au plus vous passerez du temps à étudier les annonces immobilières et plus vite vous serez capable de juger en un coup d’oeil si l’annonce est interessante ou non au vu du quartier, état, photos, prix m2 etc. Et du coup d’être réactif et en mesure de vous positionner rapidement sur l’opération.

Nous conseillons d’effectuer au minimum 5 recherches/jour :

– 2 le matin et 2 l’apres midi pour avoir le temps d’analyser les annonces à differents moments de la journee et pouvoir reperer à temps les nouvelles annonces potentiellement interessantes.

– 1 le soir de façon à visualiser les annonces postées tardivement et programmer un appel pour une visite le lendemain matin.

C’est cette methode simple que nous avons utilisée sans relache pour surmonter notre DEFI : Generer 80K€ de marge brute en 8 mois.

Surtout, gardez à l’esprit que trouver une bonne affaire peut prendre du temps, beaucoup de temps (plusieurs mois parfois). La plupart des gens ne persévèrent pas suffisamment et trouvent des excuses « Cela fait des mois que je cherche et je ne trouve aucune bonne affaire, j’arrete. ». 

Il faut garder en tête qu’il suffit de trouver juste une seule opération pour vous permettre de generer une très belle plus value. 

Donc soyez patient, cherchez sur les annonces, faites des visites dans les quartiers qui vous interessent (meme si le bien n’est pas parfait, l’agent immo en a peut etre un autre à vendre qui est encore plus interessant qui sait ?), parlez en à toutes les personnes que vous connaissez. 

Notre astuce : Lorsqu’on identifie une bonne affaire on soigne notre discours par téléphone en expliquant que :

• Nous sommes un couple cadre en CDI
• On recherche des biens similaires dans le quartier
• La banque nous suit sur ce type de projet
• On est très réactif et on peut se positionner au prix sans condition de financement
• On souhaiterait le visiter en premier.
• On envoie un message bien rédigé pour faire bonne impression et surtout on essaie de visiter le bien en premier en insistant un peu.

2. La prospection physique en agence

Aller prospecter dans les agences est un très bon moyen pour créer du lien avec les agents immobilier. Pour cela il faudra faire bonne impression en soignant son attitude, sa tenue vestimentaire, son discours. Lors de cette première rencontre vous pouvez expliquer que vous rechercher des biens dans tel secteur, à tel prix, et que vous vous montrerez très réactif si vous recevez une bonne affaire de leur part. Pour mettre en avant votre professionnalisme vous pouvez montrer ce que vous avez réalisé comme opération jusqu’à présent (opérations locatives, courte durée, marchands…) en utilisant une tablette numérique par exemple. Il faudra faire preuve de sympathie, être avenant, arriver à créer un climat de confiance. La plus part du temps ils diront qu’ils collaborent déjà avec des marchands. Il ne faudra pas se laisser déstabiliser et leur expliquer que vous recherchez un partenariat sur du long terme. Il faudra penser à leur demander leurs cartes de visites (même celles des agents qui ne sont pas interessés au premier abord) et se créer un fichier Excel de prospection avec les contacts de chaque agence et les relancer régulièrement pour garder le lien. À force, ça finira par payer.

À titre d’exemple, sur une après midi de prospection dans les agences, cela nous a permis de récupérer une trentaine de contacts. Dès le lendemain on recevait les premiers biens. Très honnêtement, aucun n’était réellement une bonne affaire mais au moins on avait créé un premier contact avec eux. Du coup, ils nous ont identifié et ce sera alors plus simple de les relancer la prochaine fois.

3. Réseautage

Établir des connexions est essentiel pour dénicher des bonnes affaires. Voici comment vous pouvez élargir votre réseau :

a. Parlez à votre entourage

Vos amis, collègues ou membres de votre famille peuvent connaître des opportunités avant qu’elles ne soient publiées. N’hésitez pas à leur faire savoir que vous êtes à la recherche d’une bonne affaire. Le bouche-à-oreille est souvent un moyen efficace de découvrir des biens intéressants. Distribuez vos cartes de visites à tout votre entourage et parlez de votre profession.

b. Participez à des événements locaux

Assister à des salons immobiliers, des conférences ou des rencontres professionnelles (type Afterwork immo) peut vous aider à élargir votre réseau. Ces événements sont souvent fréquentés par des professionnels de l’immobilier, des investisseurs et d’autres personnes intéressées par le domaine de l’immobilier. De ce fait, si vous parvenez à créer une relation de confiance avec ces professionnels, ils peuvent vous apporter des affaires et aussi vous proposer de s’associer avec vous pour réaliser des opérations.

4. Enchères

Les enchères peuvent offrir des biens à des prix inférieurs à ceux du marché :

a. Enchères immobilières

Renseignez-vous sur les enchères publiques où des biens immobiliers sont souvent vendus à des prix compétitifs. Ces enchères peuvent être une excellente occasion de trouver des propriétés à un prix inférieur à celui du marché. Il faudra être accompagné par un avocat et lui donner pouvoir de porter les enchères afin d’être représenté pour faire une acquisition immobilière.

b. Ventes aux enchères de biens saisis

Les ventes aux enchères de biens saisis peuvent également offrir des opportunités intéressantes. Ces ventes sont souvent organisées par des banques ou des institutions financières et peuvent permettre d’acquérir des biens à des prix très attractifs.

Attention aux enchères, on peut vite s’emballer et se laisser prendre au jeu, ce n’est pas conseillé pour débuter. Il faut avant tout bien définir le prix maximum auquel on ne dérogera pas. Sur des enchères en ligne, on a déjà vu des biens avec une mise à prix très basse et partir à des prix exorbitants.

5. La prospection dans les hall d’immeuble

Les gardiens d’immeubles, les plombiers des immeubles et plus simplement les copropriétaires de l’immeubles, sont les personnes les plus à même de vous renseigner sur les éventuels biens à la vente dans leur immeuble. N’hésitez pas à aller les questionner et à leur dire que vous recherchez activement un bien dans ce quartier. De plus vous pouvez leur préciser que s’il vous informe d’une bonne affaire dans l’immeuble alors vous leur donnerez une commission à hauteur de 5% du prix du bien, par exemple. Ils penseront alors probablement à vous lorsque l’opportunité se présentera.

Vous pouvez aussu créer des flyers et aller les déposer dans les boites aux lettres afin de faire connaitre vos intentions d’achats.

6. La recherche de biens abandonnés

Une autre technique de prospection de bonnes affaires, consiste à identifier les propriétaires des biens immobiliers.

Si vous voyez un appartement ou un bien de n’importe quelle nature en très mauvais état et qu’il vous semble laissé à l’abandon, voir squatté, vous pouvez tout simplement demander des informations au voisinage en leur demandant s’ils connaissent le propriétaire de ce bien.

Si vous ne parvenez pas à obtenir ces informations et que le bien vous semble abandonné, vous pouvez faire la démarche ci dessous pour retrouver son propriétaire et le contacter.

Voici la démarche :

1. Retrouver les coordonnées cadastrales du bien sur cadastre.gouv.fr (Section, N° du plan)
2. Remplir le document cerfa N° 11565 * 04 en renseignant notre adresse postale ainsi que la section, N° du plan, adresse du bien avandonné.
3. Envoyer le cerfa aux centre des impots fonciers de la ville (exemple pour Nice : cdif.nice@dgfip.finances.gouv.fr)
4. Le centre des impots vont vous envoyer par mail un document avec le nom et l’adresse du propriétaire
5. Rentrez en contact avec le propriétaire en lui envoyant un courrier ou en trouvant sur internet ses coordonnées téléphoniques/réseaux sociaux

Quelques critères pour suspecter qu’un bien est abandonné :

• herbes pas coupées dans le jardin, jardin laissé à l’abandon
• boite aux lettres pleine et qui ne désemplie pas
• Tags sur les murs
• Vitres cassées ou obstruées avec des cartons / linges / plaques de métal

Conclusion

Trouver une bonne affaire immobilière peut sembler long et parfois décourageant mais rappelez-vous qu’une seule opportunité peut changer la donne. En appliquant les méthodes de prospection détaillées dans cet article, vous serez capable de dénicher les bonnes affaires. Si vous débutez, concentrez vous sur la recherche via les annonces immobilieres et faites le tour des agences pour vous constituer un réseau. C’est de cette façon que nous avons commencé pour dégager nos premières plus values. C’est accessible à tout le monde, alors, passez à l’action, et faites de chaque recherche une étape de plus vers votre réussite !