ETAPE 1 : la recherche du bien
La toute première étape du défi est primordiale et consiste à trouver une bonne affaire sur les annonces immobilières.
Pour la trouver, il nous aura fallu 2 mois de recherche intensive.
Cette étape peut être parfois très longue et fastidieuse mais il ne faut jamais désespérer et perséverer.
Il faut avoir conscience qu’à tout moment une bonne affaire peut être publiée sur les annonces.
Il est important d’avoir une méthodologie de recherche rigoureuse sur plusieurs semaines voir plusieurs mois et être à l’affut de la moindre annonce publiée. (Cliquez ICI pour découvrir la méthode que nous utilisons)
Prendre son temps est nécessaire plutôt que de se précipiter et de s’engager sur une mauvaise affaire.
Plusieurs précisions concernant cette étape :
- Etant donné nos contraintes quotidiennes (Travail de salarié, bébé en bas age), nous avons choisi de faire peu de visites en nous focalisant uniquement sur des visites de biens qui nous paraissaient interessants niveau prix et dans un quartier attractif.
- En plus des visites énoncées ci dessous, nous en avons réalisé 2 autres à Puget sur Argens 83099 :
- Visite d’un immeuble 244000 € / 190m2 sur 4 niveaux composé de 3 appartements et une grande cave. Le prix affiché semblait être interessant mais il y avait trop de travaux de gros et second oeuvre à réaliser.
- Visite d’un studio pour le premier investissement du petit frère de Julien : affiché à 75000 € / 26m2 avec balcon. Lors de la visite, l’agent immo nous annonce qu’il est vendu à 45000 €. Notre offre a été acceptée à 40000 €. Seul point négatif : Les charges de copro sont plus élevées que pour un appartement standard car il se situe dans une résidence sénior mais des travaux d’individualisation sont en cours. Son projet est en cours de réalisation.
Voici ci dessous les visites réalisées pour la recherche du bien sur Nice 06 :
Visite 1 : le 4 juin 2024
- Site d’annonces : Bienici
- Quartier : Riquier (06300)
- Prix affiché : 218000 €
- Surface : 62m2
- Prix m2 du bien : 3500 €/m2
- Prix m2 moyen secteur : 4556 €/m2
- Offre : Acceptée à 194000 € après négo sans condition de financement (l’agent immo nous avait informé qu’un MDB avait tenté une offre à 180000 € et celle ci avait été refusée)
- Principaux atouts : Prix, Quartier, immeuble bourgeois, parties communes refaites, hauteur sous plafond > 3m80, balcon, cave
- Inconvenients : entree couloir de 6m2, T2 non transformable en T3
- Conclusion : Désistement car impossibilité de réaliser notre projet initial de création d’une mezzanine en ajoutant de la surface Carrez car hauteur sous plafond <3m80. Impossibilité également de transformer en T3. Le projet étant moins interessant que prévu nous avons préféré nous désister.
Visite 2 : le 23 juillet 2024
- Site d’annonces : Bienici
- Quartier : Vieux Nice (06000)
- Prix affiché : 227900 €
- Surface : 55,5m2
- Prix m2 du bien : 4100 €/m2
- Prix m2 moyen secteur : 5500 €/m2
- Offre : Refusée à 200000 € sans condition de financement
- Principaux atouts : Quartier, parties communes refaites, deja agencé en T3, grande cave
- Inconvenients : pas de balcon
- Conclusion : Les vendeurs ont préféré attendre une autre offre et le bien est parti au prix (il s’agissait d’une succession, le bien était squatté)
Visite 3 : le 2 aout 2024
- Site d’annonces : Leboncoin
- Quartier : Parc Imperial (06000)
- Prix affiché : 329000 €
- Surface : 104 m2
- Prix m2 du bien : 3160 €/m2
- Prix m2 moyen secteur : 5000 €/m2
- Offre : Refusée à 290000 € avec conditions de financement
- Principaux atouts : Immeuble classé style oriental, belle vue dégagée sur l’église russe, 1 place de parking, T3 transformable en T4
- Inconvenients : pas d’exterieur, difficulté à installer la climatisation
- Conclusion : Nous n’avons pas reussi à nous mettre d’accord sur le prix avec la vendeuse qui proposait son prix ferme à 315000 €
Visite 4 : le 7 aout 2024
- Site d’annonces : ORPI
- Quartier : Le Port (06300)
- Prix affiché : 262500 €
- Surface : 56 m2
- Prix m2 du bien : 4687 €/m2
- Prix m2 moyen secteur : 5770 €/m2
- Offre : Refusée à 220000 € sans conditions de financement
- Principaux atouts : Quartier, deja agencé en T3, balcon
- Inconvenients : situé en RDC, vue non dégagée
- Conclusion : Le vendeur souhaite attendre d’autres offres
Visite 5 : le 8 aout 2024
- Site d’annonces : ORPI
- Quartier : Vieux Nice (06000)
- Prix affiché : 249000 €
- Surface : 71 m2
- Prix m2 du bien : 3507 €/m2
- Prix m2 moyen secteur : 5770 €/m2
- Offre : Acceptée à 230000 € sans conditions de financement
- Principaux atouts : Quartier, Possibilité de faire du Airbnb (6 couchages), Patio (5,5m2 en plus de la surface Carrez de 71m2)
- Inconvenients : Manque de luminosité, chambres sans fenetre donnant directement sur l’extérieur
- Conclusion : Nous nous sommes positionnés sur ce projet et allons vous détailler toutes les étapes dans les futurs articles du Défi
Découvrez la prochaine étape du défi => ETAPE 2 : Le financement de l’opération
