ETAPE 2 : Le financement de l’opération

La deuxième étape du DEFI consiste à trouver le financement pour acquérir le bien (Voir ETAPE 1 : La recherche du bien pour savoir de quel bien il s’agit).

Pour trouver un financement pour une opération, il y a plusieurs solutions, en voici quelques unes :

• L’achat comptant si on possède suffisamment de capital
• Le prêt bancaire
• Les investisseurs privés
• Le crowdfunding immobilier (ex : La Première Brique)
• Le prêt de trésorerie hypothécaire

N’ayant pas suffisamment de trésorerie pour réaliser l’opération achat comptant, nous avons opté pour le prêt bancaire.

Dans un premier temps nous avons contacté le pôle professionnel d’une agence bancaire (appelée plus communément « le pôle immobilier »).

Attention ! il ne s’agit pas de votre agence bancaire traditionnelle mais d’un autre service totalement à part.

Pour y parvenir, le plus simple est de demander à votre conseiller bancaire s’il peut vous mettre en contact avec un chargé d’affaires des professionnels de l’immobilier car vous souhaitez vous faire financer une opération en tant que Marchand de biens. Celui ci sera plus enclin à vous recevoir si vous avez été recommandé par votre conseiller bancaire.

Lors de notre première opération d’achat revente réalisée en 2023 sur fonds propres, nous sommes rentrés en contact avec le pôle immobilier de la Caisse d’épargne et nous avons ouvert un compte professionnel pour notre société de type SAS.

Etant donné que nous avions déja créé un lien avec une des chargées d’affaires du pôle de la Caisse d’épargne « Small and Medium PIM », nous lui avons naturellement demandé si c’était possible de nous financer cette opération.

Ils nous ont expliqué les conditions de financement dans le cas d’une première opération à savoir :

• Ouvrir un compte professionnel dans leur banque
• 40% d’apport + 30% bloqué sur le compte professionnel
• Montant total de l’opération > 250 000 € (négociable au cas par cas)

Ayant déja réalisé une opération auparavant, ils nous ont demandé 32% d’apport pour financer cette nouvelle opération.

Ensuite, nous avons du constituer un dossier avec de nombreux documents dont :

• Compromis de l’opération
• 2 avis de valeur réalisés par deux agences
• Devis travaux
• Notre CV (présentation rapide)
• Nos assurances MDB
• Nos opérations déja réalisées (locations, mdb)
• Justification de l’origine des fonds que vous apporterez dans le cadre du financement
• Pièces d’identité + Livret de famille
• etc…

Puis, la chargée d’affaires nous a envoyé une simulation de financement :

En analysant sa simulation, on comprend vite à quel point il est primordial de gérer les délais et de vendre le plus vite possible. En effet, pour un crédit bancaire de 260 000 € sur une durée de 2 ans, le coût total des frais bancaire est d’environ 44 000 € dont :

• 33 800 € interêts EURIBOR 3%
• 2 000 € frais de dossier
• 7 800 € commission d’engagement

On a toujours entendu dire que les marchands de biens devaient se dépécher pour vendre sans vraiment comprendre pourquoi. En réalité, plus on vend vite et moins on paiera de frais bancaires. D’ou la nécessité de gérer parfaitement les délais des différentes étapes inhérentes à votre opération.

Une fois le dossier constitué, nous l’avons envoyé à la banque pour analyse. Après 3 bonnes semaines sans nouvelle de la banque, nous avons décidé de démarcher une autre banque si jamais la CE décidait de ne pas nous financer.

Nous avons téléphoné au Crédit Agricole qui nous a informé assez froidement qu’ils ne finançaient pas les MDB. Etonnés de cette réponse, nous avons téléphoné à un autre interlocuteur d’une autre banque Crédit Agricole qui nous a dit qu’ils financaient les MDB à conditions d’avoir déja réalisé 4 opérations en société, d’avoir les comptes depuis 5 ans chez eux, de se positionner sur des opérations d’un gros montant > 500K€.

Nous ne nous sommes pas découragés pour autant et nous avons contacté ensuite le Crédit Mutuel. Dès le premier appel on a senti qu’ils étaient beaucoup plus ouverts à financer les marchands de biens. Après avoir discuté avec plusieurs interlocuteurs au téléphone, nous avons réussi à obtenir un rendez vous avec une chargée d’affaire.

Celle ci nous a directement demandé : « Vous avez été recommandés par qui ? Il faut montrer patte blanche ici ». Après ce petit coup de pression, elle nous a exposé les conditions de financement : Possibilité d’être financé dès la première opération pour des petits montants à partir de 150 000 €. Puis elle nous a même réalisé une simulation de financement pour notre projet : Frais de 36 000 € sur 2 ans. Soit 8000 € de moins que la Caisse d’épargne.

La caisse d’épargne nous a contacté environ 1 mois apres l’envoi de notre dossier pour nous annoncer la bonne nouvelle : nous étions financés !

Nous en avons fait part au Crédit Mutuel pour garder le lien en leur disant qu’on hésitera pas à les solliciter pour de futures opérations. D’autant plus qu’ils sont moins chers en terme de frais bancaire et qu’ils peuvent financer des opérations à partir de 150 000 €.

Vous trouverez ci dessous une liste de banques qui financent les MDB :

• La Caisse d’Epargne
• Le Crédit Mutuel
• Le Crédit Agricole
• La Banque Populaire
• Le CIC
• La Caixa Geral de depositos (banque portugaise)

Suite à notre demande de financement acceptée par la banque, nous avons convenu avec le notaire une date de signature de l’acte définitif le 18 décembre 2024.